MRTA和MLTA 是什么?有什么不同?银行一般没解释清楚的房贷保险大全!

Updated: Dec 13, 2019

购置房地产,不论是用于投资还是自住,都是人生一大重要的事。在一般情况下,小资族选择进行房屋贷款供期的时长约30-35年。而在这漫长的供期年限中,投资者需要注意的事情是,确保自己有足够的人寿保险保障,来确保在不可预测的死亡或残障的情况下,家人无需提自己支付剩余的房贷,把本来属于自己的家园,被银行拍卖。


特此,我通过图表为读者梳理出递减式房贷寿险(MRTA)和定额式房贷寿险(MLTA)的不同,协助投资者厘清当中的迷思。


MRTA, Mortgage Reducing Term Assurance(递减式房贷寿险)



MRTA属于一种定期保单其保额会随着年份而递减(线A),保费较低,保单受益人为银行,若支付未偿还贷款后有余额,则支付给受益人。正常情况下,银行会要求贷款者购买和贷款年限一样长,并用当下的银行利率为标准测算,提供死亡与终身残障保障(为线A)。


出现保额不足的原因:

在过去工作经验中,部分客户会觉得保费昂贵,选择以下调整:

1. 使用较市场低的利率计算,但实际上银行增加基准利率(Base Rate)。

2. 减少受保年份(形成线B),则产生A和B之间的自身承担风险。

3. 减少保额(形成线C),则产生A和C之间的自身承担风险。


由于保额随着年份递减递减,其间隔随着年份增加,差距会越来越大,这就是理财规划中的不足额保险(Under Insurance)造成的风险增加。简单说,在死亡和终生残障发生时,出现保额不足支付贷款余额。




举个例子,以我的年龄,职业风险,保额进行RM500,000保额测算,35年的总保费为RM13,412,这笔保费可以选择加入贷款(但银行征收利息),或在银行放款给开发商前,选择一次性自付到保险公司。


这操作的好处在于避免因忘了缴付,或其他缘故没有准时付费而断保的风险,坏处在于需要准备一笔资金自付,或者支付银行更多利息。后两栏对应的是我每年的保障(Sum Insured),以及退保取回的现金价值(Surrender Value)。除了退回现金价值外,投资者也可以选择保留保额,作为额外人寿保单。


一般上购买MRTA后, 只要房地产的贷款者出售或向其它银行再贷款就必须购买一份新的MRTA,因为递减关系,保额不足保障新的贷款数目。而这就需要投资者根据购买新保单时的年龄,风险,保额等进行新一轮的健康检查,风险测算,则保费会更高,且不保证可以受保。在保单满期时, 保单拥有人将不会获归已缴保费总额。


MRTA什么情况可以索取保额?

1. 死亡:死亡情况包括了意外,疾病,年老自然死亡等。

2. 终身残障:由于意外,疾病等,在余生无法执业,工作 或 无法正常执行以下6中日常活动中的其中3种。


3. 双眼完全且不可康复的损失,双手手腕以上损失,双脚脚踝以下损失,以上六个部位,发生其中两个部位即可索偿,即使是单边也可以。具体如下:



问:银行是否强制购买MRTA?


答:银行都有各自的规定和产品配套,有者限定贷款人一定要买MRTA,但国家银行迄今都没有这样的明文规定,惟强烈建议借贷者为房贷买个保障,不能强迫消费者购买;这里给各位投资者一个建议,市场上有很多家银行,也相对竞争,投资者在信用记录完善,偿还能力良好的情况下,有协商能力可以货比三家,甚至和银行协商关于降低利率和自身购买MLTA保险的特殊申请,银行为了争取业绩,也会在风险评估后尽力满足消费者需求。


问:如果两人联名借房贷,可否一人负担一半债务,各买的保额?

答:两人联名借贷,最好双方都购买足够保额。如果经济困难至少主要负责财务负担着,一定要有足额保障。




MLTA,Mortgage Life Term Assurance(定额式房贷寿险

MLTA在保费上较MRTA昂贵,但其保额不递减,保持在一定的数额,如RM500,000,且在出售房产,购买新房产时可以转让至新的贷款,保费不能加入贷款,需要自行支付,可以选择月付,3个月支付,6个月支付或年付,无需支付利息。投保MLTA受益人可以是任何人,不一定是银行,可放家属,配置MLTA也可以在保障下添加储蓄与投资连接(Investment Linked)功能赚取现金价值,累计现金价值,在足够时无需支付保费。


MLTA在MRTA的基础上,使保障涵盖范围更加的广泛,使其保障在上述的死亡和终审残障下,添加其他利益如,诊断严重疾病(Critical Illnesses)即获赔偿,保费豁免利益(Premium Waiver)等。

费用比较:



总结:



房贷保险必须买,至于购买哪一种,没有一个一定正确的答案。这取决于你的需求是什么,将财务目标(产业投资或自住),保障的全面性,可承担风险,财务负担能力,预算做一个综合的考量后,才能得出结果。

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